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6.7亿,鹿鸣湖四进宫地块终于拍卖成功!许昌市第三次土拍综述

转载 来源:许昌城市解读 发表于:05/27/2019 10:21:52 浏览量:70

今天上午,许昌市2019年第三次国有土地拍卖开始,其中最引人瞩目的便是鹿鸣湖东南侧的住宅地块,经历了四进宫之后终于拍卖成功,拍出6.7亿元。但实际上最火热的,则是出人意料的经开区的一块住宅用地,经历了72轮竞拍。


01  土拍汇总

此次共出让3块住宅用地,分别位于东城区鹿鸣湖东南、魏都区铁西片区和经开区许繁路东侧许昌学院医学院。3块地均顺利成交,其中金科摘得鹿鸣湖地块,折合496万/亩;许昌建投则再次下水,以低价247万/亩摘得铁西98号地;新设公司万隆房地产则经历72轮竞价,以323万/亩拿下许繁路南段地块。


02  鹿鸣湖地块


鹿鸣湖近年来已经成为周边楼盘的一个核心卖点,因此鹿鸣湖东南角这块135亩的住宅用地一直是大家关注的焦点。不过生不逢时的这块地,在鹿鸣湖拉动的周边房价、地价之后,自身却连续经历了3次流拍,最近的一次在2019年的1月24日。

此次经历了13轮竞价,不算激烈,金科地产以6.7亿元的价格拿下了四进宫的这块地,东城开发公司终于算松了一口气。此次折合496.6万元/亩,对比周边的价格来说,还是最低的。


不过周边几个项目的容积率都不一样,雅居乐铂爵郡容积率为1.5,观湖悦府和星湖湾容积率为3.5,而此次金科地块容积率为2.7。金科地块的楼面价相对观湖悦府、星湖湾相对高了一点,不过虽然差了0.8的容积率,折合下来的楼面价与其差别也不算大,金科地块楼面价约为2750元/平方米。


总体来说,在许昌当前地价的大格局下,鹿鸣湖这个地块是值这个价格的,金科拿这个地的价位还算不错,至于说别的,想再炒这个地价的,拿6.7亿做文章的,没啥意思。


03  铁西地块

魏都区的铁西片区98号地位于近期频繁出让土地的群众路沿线,此前该区域已经出让了3块住宅用地。该地块是原物资局的仓库,在拆迁了数年之后,终于迎来了拍卖。该区域的周边生活氛围还是比较浓厚的,周边目前的城市面貌并不太好,随着旁边几个房地产开发项目的逐渐入市,对区域的面貌还是会有一定的改善的。

但是当前该项目以及对面的物华溪悦苑的一个共性问题就是向阳路打通的遥遥无期,整个地块的交通相对不便。此次许昌建投国有企业的亲自下水,不知道能否推动向阳路的打通。同时,此次拍卖也标志着物资局家属院的拆迁改造计划要大概率的落空了,空地已拍卖,几栋5层家属院的拆迁是个出力不讨好的活儿。

此次该地块成交的价格倒真是出乎意料,不到250万元的价格,应该是许昌这么长时间以来少有的价格了。一路之隔的物华溪悦,曾经的铁西地王是360万/亩,工农路东侧的两个地块价格也在300万以上,这个地拿的真是物有所值了。


根据许昌建投、许建投资、许昌财源这几个许昌国有投资公司的共性,都是拿地后找开发商进行合作,比如建正紫阙、观湖悦府等,该项目应该也会找其他开发商进行共同合作开发,后续就看找谁了。


再次吐槽一下魏都区的城市经营能力,无论是天宝西路还是铁西区,魏都区都没能卖出好价格,没有一个能打的区域。但凡是能在铁西搞出来一些动静,铁西各个地块的价格也不至于这么惨。房地产的黄金时代、卖地的黄金时代就这样被完美的错过了。


04  经开区地块

开发区的地块位于兴华路南段,其实就是许昌卫校的老操场,此前规划的是许昌学院的教师公寓用地。这是在2013年许昌学院合并许昌卫校后的遗留问题,在2017年进行了控规调整,将卫校的教育用地和住宅用地分开。

按说是为许昌学院预留的教师公寓用地,不过这次该地块竞价次数达到了73次,溢价率也接近了100%,目前还不知道是什么原因。不过即使竞争激烈,最终的成交价也是323万/亩,算是一个合理价格。抛开许昌学院预留教师公寓用地不谈,该地块临近阳光大道,在瑞贝卡大道联通工程完工后,与东侧的联系将更加便利。不足的是,就附近目前的配套来看,无论是医疗,教育还是商业来说,都不算很好。


05  小结

对于此次的土拍结果,各方的解读都不同,有的解读为土拍市场的全面火热。其实算作回暖还凑合,但其实地价距离市场的真正火热阶段还差的远。

从上表来看,可以说2017年5月群众路的铁西地王是引发后续许昌土拍热潮的导火索,随后芙蓉台750万/亩的地王引发了一系列的高地价,如建安府、雅居乐国际花园等,都属于是高位拿地。


对比之下,496万/亩的地价还真算是小巫见大巫了。前面的地王一个个还在那里放着呢,对面雅居乐铂爵郡楼面价地王也还好好的,一个496万的地王,实在算不上土拍火热卷土重来。甚至在火热阶段,铁西天宝路五一路的铂悦山都能达到459万一亩。


而且从竞拍轮次来看,除了经开区地块之外,其余两个地块竞价都在十几次左右,十几分钟就结束了竞拍。参与竞拍的并不算多,其中还有国有平台的亲自下场参与。


当然,近两次的土拍确实释放的回暖的信号,也是当前全国土拍市场的一个缩影。反映了开发商对于市场稳定的信心,也符合国家对于房地产市场稳定的指导思想。一定记住,国家是要稳,而不是一定要大幅度的降。


但是,也像我们上次说的那样,“房住不炒”依然是国家层面大的方针政策,前几天重新被拿出来晒了晒,就是要稳住近期的趋势。虽说现在调控的职责交给了地方政府,但如果执行不力,上面的给的压力会更大。对于许昌这样的三四线城市,投资依旧要保持清醒头脑。


还要理解一点,当前各个地方政府仍然离不开土地财政,后续的大规模土地出让依旧会持续,市场上的房源依旧会源源不断;在棚改项目大规模缩水、PPP被限制的情况下,供需关系大的基本面不会出现一房难求的局面。同时,地方政府为了能顺利出让土地,也不会搞的房地产市场一片冷清的,也不能炒的一塌糊涂,必定是寻求两者之间的一个和谐,只是这个钢丝舞跳得好不好,要看开发商、地方、市场多方的共同努力,也希望各方不要当猪队友。


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